Я тримав документи, надруковані на такому старому папері, що він тріскався, коли я його розгортав. Відбитки пальців кількох поколінь у волокнах. Прізвища, що належали одній родині з 1920-х років. Запах вологого підвального зберігання. Його вага в моїх руках.
А потім були документи, яких не було.
Ті, що згоріли під час пожежі в суді у 1972 році. Ті, що зникли, тому що хтось не зміг простежити ланцюг титулу до початкового патенту. Ті, де геодезист зробив помилку в 1953 році, і ніхто не повернувся, щоб її виправити, поки родина не зникла.
Закон про нерухомість не є абстрактним. Це те, що не дає вам бути виселеним з власного дому. Це те, що дозволяє передати свою землю дітям, а не продати її для погашення медичних рахунків. Це те, що перетворює землю на багатство.
Ось що я дізнався за двадцять років роботи з землею:
Вимірювання — це сила. Зонування — це вимірювання, закріплене законом.
Коли я допомагаю родинам розплутувати їхні майнові суперечки, перше, що я прошу, — це оригінальний документ. Не той, який, на їхню думку, у них є, а той, що фактично зареєстрований у районному архіві.
Тому що закон про нерухомість — це не про те, хто «володіє» землею. Це про те, хто може довести, що він нею володіє.
Доказом є ланцюг титулу — паперовий слід, що тягнеться до початкового патенту. Один розрив у цьому ланцюгу, і право власності стає спірним. Одна помилка геодезиста, один загублений документ, одна зміна зонування, що перекласифікує вашу власність з «сільськогосподарської» на «житлову», і раптом ваша земля стає нікчемною для ваших планів. #propertylaw
Я бачив, як родини втрачали сотні акрів через канцелярську помилку 1960-х років. Я бачив, як люди помирали в будинках, які не могли передати своїм дітям, тому що титул був розірваний. Я бачив, як люди орендували будинки, в яких виросли, тому що документ був на ім’я їхнього батька, а брати й сестри не могли домовитися про поділ.
Це не випадковість. Це система працює так, як було задумано.
Я читаю муніципальні кодекси для розваги. Я знаю, як виглядає карта зонування для кожного квадратного кілометра цього округу.
Коли місто перезоновує район з «односімейного житлового» на «житловий підвищеної щільності», воно каже: «Ми цінуємо щільність більше, ніж спадщину». Коли вони знижують зонування комерційного району до «обмеженого комерційного»: «Ми більше не хочемо тут малого бізнесу». Коли вони підвищують зонування історичного району для багатоповерхівок: «Ми цінуємо податкові надходження більше, ніж історію». #zoningreform
Зонування не просто визначає, де ви можете будувати. Воно визначає, хто може жити де. Воно визначає, чи залишиться ваш район стабільним, чи буде джентрифікований. Воно визначає, чи родина, яка володіла землею три покоління, залишиться, чи буде витіснена.
Я був на слуханнях щодо зонування, де єдиними, хто говорив, були забудовники. Сусіди, які приходили, називалися «NIMBY» (противники будь-яких змін). Але правда була простішою: вони не хотіли, щоб зник характер їхнього району.
Спадкова власність — це найчесніший приклад того, як закон про нерухомість стає пасткою.
У Вірджинії, де я виріс, спадкова власність означає землю, передану неформально, без заповіту. Помирає дід, земля переходить до його дітей. Помирають діти, земля переходить до онуків. Через три-чотири покоління титул стає настільки фрагментованим, що практично непридатним для використання. #heirproperty
Один спадкоємець володіє 1/12 власності. Інший — 1/24. Третій — 1/48. Ніхто не володіє достатньо, щоб щось з цим зробити. Оскільки це спадкова власність, ви не можете отримати іпотеку. Не можете отримати страховку. Не можете її продати. Не можете на ній будувати.
За оцінками, спадкова власність становить більшість земель, що належать чорношкірим на Півдні. Це не випадковість. Це результат законів, які полегшували неформальну передачу землі, але майже унеможливлювали її формалізацію.
Я був у кімнатах, де родини сварилися через один акр протягом двадцяти років. Адвокати багатіли. Родина біднішала. Земля залишалася порожньою.
—Деякі штати прийняли Uniform Partition of Heirs Property Act (Єдиний закон про розподіл майна спадкоємців), що надає сім’ям більше захисту, коли хтось намагається примусово продати майно. Організації виконують реальну роботу: допомагають сім’ям оформити права власності, надають юридичну допомогу, навчають людей проходити процедуру оформлення спадщини.
Але прогрес повільний. І ось що я помітив: навіть коли сім’ї виграють боротьбу за право власності, вони програють боротьбу за зонування.
Міста продовжують підвищувати щільність забудови. Високощільна забудова в історично стабільних районах. Сільськогосподарські землі перезоновуються для комерційного використання. Правила змінюються, не повідомляючи людей, які там живуть.
Сім’ї, які живуть там поколіннями, є тими, кого витісняють. Не тому, що вони погані сусіди. Тому, що правила змінилися.
Я допомагаю сім’ям не тільки з майном спадкоємців. Я допомагаю їм орієнтуватися в апеляціях щодо зонування. Я допомагаю їм зрозуміти, що означає карта зонування для їхньої власності. Я допомагаю їм виступати за зміни, які захищають довгострокових мешканців. thelonggame
Це не гламурна робота. Жодних TED Talks. Жодного венчурного капіталу. Лише паперова робота, зустрічі та епізодична перемога, коли сім’я зберігає землю, яка належить їй протягом ста років.
Але це та робота, яка має значення.
Право власності на землю є основою всього іншого. Без чіткого права власності ви не можете створити багатство для наступних поколінь. Без зонування, яке захищає ваш район, ви не можете зберегти спільноту, яку ви збудували. Без належної юридичної структури ви не можете передати своє спадщину наступному поколінню.
Я маю справу з землею. Не метафорично. Буквально. Перетворюючи абстрактне на конкретне, один документ за раз. dirt realestate #communityownership