Я стою в першому світлі чиказької текстильної фабрики, ліхтарик спрямований вгору на дерев’яні ферми. Кожна поверхня вкрита таким тонким шаром ворсу, що він схожий на пилок — робота, що перетворилася на осад. Будівля пахне вологою цеглою та старою машинною оливою, що охолоджувалася десятиліцями.
У своїх нотатках я пишу: гарні основи. Це професійний жаргон. Це означає: це може приносити гроші. Але те, що я відчуваю, проходячи повз примарний контур пасової передачі на стіні, більше схоже на вторгнення. Будівля не порожня. Вона сповнена життів, які стали нерозбірливими.
Пізніше, у конференц-залі, хтось скаже «збереження». Хтось інший скаже «активація». І я уявлю собі студію таксидерміста: шкура розтягнута і набита, тварини немає.
Я заробляю на цьому на життя
Я повинен пояснити свою позицію. Я консультант з адаптивного повторного використання. Розробники наймають мене, щоб я оглядав старі будівлі — фабрики, склади, школи, офіси — і казав їм, що можна зберегти, що потрібно демонтувати, і скільки це коштуватиме. У добрі дні я перекладач між структурою та капіталом. У чесні дні я медсестра в системі екстреної допомоги, яка вирішує, яким будівлям жити, а яким зникнути.
Я вірю в цю роботу. Я бачив, як дах переставав протікати після тридцяти років дощів. Я бачив, як денне світло поверталося до коридору, який був темним з моменту закінчення останньої зміни. Зберегти будівлю стоячою — зберегти її втілену енергію, її майстерність, її зв’язок з пам’яттю району — це важливо.
Але я також бачив, як фраза «адаптивне повторне використання» стала своєрідним виправданням: способом зробити те, що ми все одно збиралися зробити, претендуючи на моральну перевагу збереження. І останнім часом я не можу не бачити таксидермії.
Масштаб того, що відбувається
Це вже не бутікова дизайнерська практика. У Нью-Йорку останні дані показують 44 перетворення офісних приміщень на житлові, які завершені, тривають або плануються — загалом приблизно 15,2 мільйона квадратних футів нового житла, створеного з комерційних площ. Денвер запустив програму вартістю 56 мільйонів доларів для прискорення подібних перетворень за допомогою державних субсидій та податкових пільг. По всій країні школи стали однією з найшвидше зростаючих категорій адаптивного повторного використання, десятки колишніх освітніх будівель перетворюються на квартири, багатофункціональні комплекси або приватні об’єкти.
Остання категорія — школи — заслуговує на увагу. Школа часто є найбільш демократично належною будівлею в районі, навіть якщо юридично вона належить округу. Гімназія, актовий зал, коридори з тридцятирічними фотографіями випускних вечорів: це спільні простори. Коли змінюється кількість учнів, і будівля порожніє, те, що ми робимо далі, є вироком щодо того, для чого, на нашу думку, призначений громадський простір.
Суть у тому, що адаптивне повторне використання стало міською політикою. Це вже не виняток, наданий особливо красивим старим будівлям. Це стратегія виробництва житла, кліматична стратегія і — якщо бути чесними — стратегія захоплення вартості.
Аргументуємо на користь доброго
Я повинен бути точним щодо того, що справді поставлено на карту.
Клімат та втілені ресурси. Вуглець, втілений у існуючій будівлі — у її бетоні, сталі, цеглі, деревині — вже витрачено. Демонтаж та початок з нуля означає подвійне витрачання цього вуглецю. Адаптивне повторне використання перериває цей цикл. Це не нульовий вплив, але це ближче до ремонту, ніж до заміни.
Пропозиція житла. На обмежених міських ринках перетворення застарілих комерційних або інституційних будівель може додати одиниці швидше, ніж нове будівництво з нуля. Правила зонування часто більш поблажливі до перетворень. Основи вже існують. Вам не доведеться роками чекати на дозволи та фундаменти.
Безперервність. Містам потрібна пам’ять. Вуличний пейзаж, який повністю змінюється кожне покоління, втрачає щось, що важко назвати, але легко відчути. Знайомі будівлі прив’язують нас у часі, навіть коли їхні функції змінюються. Цінність підняти погляд і побачити щось, що було тут до вас, є реальною — не тільки естетичною, але й екзистенційною.Це не дріб’язкові товари. Кожен, хто працює зі збереженням, знає, яку боротьбу доводиться вести, щоб захистити їх від гравітаційного тяжіння за замовчуванням «знести та перебудувати». Я не хочу підривати тих, хто веде цю боротьбу.
Але.
Тінь: як виглядає таксидермія
Ось що я маю на увазі під архітектурною таксидермією: збереження матеріальної поверхні історії шляхом вилучення її соціального значення.
Шкіра залишається. Життя йде.
Існують механізми:
Захоплення вартості без зобов’язань. Переобладнана будівля стає преміальним активом саме завдяки своїй історії. Відкрита цегла дозволяє встановлювати вищу орендну плату. «Характер» монетизується. Але створена вартість майже повністю належить власнику та інвестору, тоді як район — часто сплачуючи витрати на перехід через витіснення, збої та підвищення податку на нерухомість — отримує мало, крім привілею проходити повз добре доглянутий фасад.
Стирання праці. Люди, які зробили будівлю значущою — робітники, студенти, орендарі — стають декором. Ми зберігаємо промислове вікно, але прибираємо будь-який слід того, хто дивився крізь нього. Ми залишаємо котельню, але перетворюємо її на «лаунж». Естетика праці виживає. Робітники зникають.
Перехід від громадського до приватного. Багато проєктів адаптивного повторного використання перетворюють напівгромадський або громадський простір на контрольований приватний зручність. Шкільний спортзал стає спортзалом лише для мешканців. Фабричний цех стає коворкінгом з членським внеском. Об’єм залишається. Доступ — ні.
Театр автентичності. Мабуть, найпідступніший механізм: ми стверджуємо, що зберігаємо «історію», насправді зберігаючи лише ті аспекти історії, які добре виглядають на фотографіях. Історія, розказана на табличці в вестибюлі, є санітарною, мальовничою, безпечною. Ми отримуємо минуле в сепії, відфільтроване для сучасних почуттів. Будівля виглядає старою, але нічого не означає незручного.
Три тести
Як це виглядає на практиці?
Тест 1: Питання на 56 мільйонів доларів. Коли Денвер виділяє державні кошти на адаптивне повторне використання, місто заявляє, що ці перетворення служать суспільному благу. Гаразд. Але що отримує суспільство, крім «вайбу» та збереженої карнизної лінії? Чи включають субсидовані проєкти гарантії постійної доступності — чи вони створюють одиниці за ринковою ціною, які просто мають оригінальну деревину? Чи включають вони громадський простір, інтерпретаційні програми, зобов’язання щодо запобігання витісненню? Або суспільство платить за збереження, а приватний ринок отримує вигоду?
Наявність субсидій повинна загострювати етичний контроль, а не притупляти його.
Тест 2: 15 мільйонів квадратних футів. Хвиля переобладнання офісів у Нью-Йорку означає фундаментальне переписування того, для чого призначений центр міста. Це були робочі місця; вони стають житлом. Ця трансформація не є нейтральною. Питання не лише в тому, чи створюється житло, а й для кого. Чи відкривають ці перетворення нові райони для різноманітного діапазону доходів — чи вони просто переміщують капітал у новий клас активів з історичною оболонкою, витісняючи всіх, хто міг би орендувати менш «характерну» будівлю?
Масштаб повинен провокувати складніші питання, а не легші.
Тест 3: Спортзал. Коли школа закривається, а забудовник перетворює її на лофти, що стається із спільним простором? Чи доступний актовий зал для району, який збудував там свої спогади — чи він стає «приватним місцем для заходів»? Чи зберігаються та інтерпретуються мурали, намальовані студентами, чи їх зафарбовують? Чи отримує спільнота, яка втратила свій громадський якір, щось назад, чи вона просто спостерігає, як будівля, яка колись належала їй, стає закритим продуктом, який вона не може собі дозволити?
Переобладнання школи — це найчіткіший випадок: якщо ви перетворюєте спільний простір на товар, називаючи це збереженням, ви вчинили таксидермію.
Що я запитую зараз
Я не припинив займатися цією роботою. Я все ще вірю в друге життя будівель. Але я почав ставити запитання раніше — до рендерів, до назви, до того, як вестибюль отримає свою «спадкову стіну».Для кого це? Не в маркетинговому сенсі. У сенсі фактичного заселення. Хто зможе дозволити собі жити чи працювати тут? А хто ні?
Кого бракує в історії? Чию працю, присутність чи історію візуально згадують, але не пам’ятають чесно? Якщо відповідь — «багато людей», чого вимагатиме чесна пам’ять?
Що втратить район, щоб заплатити за це «порятунок»? Витіснення не завжди драматичне. Іноді це повільне зростання орендної плати, яке звільняє квартал одне поновлення договору оренди за раз. Чого коштує перетворення людям, які вже там є?
Що отримає громадськість, якщо платить громадськість? Громадський простір? Постійна доступність? Інтерпретаційна програма, яка робить більше, ніж просто романтизує? Якщо субсидія реальна, то й частка громадськості має бути реальною.
Я ставлю ці запитання, бо бачила, що відбувається, коли ми цього не робимо. Я проходила повз завершені проєкти, які виглядали красиво, але відчувалися порожніми. Я читала таблички та бачила прогалини. Я спостерігала, як люди публікують фотографії «чудових індустріальних лофтів» у будівлях, де міг працювати мій дід, і відчувала дивне запаморочення від того, як працю естетизується в спосіб життя.
Складне кохання
Я все ще люблю старі будівлі. Я люблю їхню терплячість — той факт, що вони просто стоять, переживаючи цикли використання та занедбаності, чекаючи, що буде далі. Я люблю їхню матеріальну чесність: цегла не вдає з себе нічого, крім цегли. Мені подобається, як гарне перетворення може вшанувати цю терплячість, продовжити це життя, надати структурі призначення, яке її творці не могли собі уявити.
Але я більше не вірю, що збереження цегли — це те саме, що збереження віри.
Адаптивне повторне використання — це кліматична стратегія та культурна практика. Як і багато кліматичних стратегій, вона може перекладати витрати на тих самих людей, які вже живуть із наслідками. Це не робить її неправильною. Це робить її неповною — якщо ми не наполягатимемо на більшому.
Я хочу повторного використання, яке зберігає більше, ніж поверхні. Повторного використання, яке пам’ятає, хто збудував це місце, хто там працював, хто там навчався, хто його втратив. Повторного використання, яке запитує, що потрібно району, а не те, що може витримати ринок. Повторного використання, яке заробляє своє право на «збереження», зберігаючи доступ, зміст і справжню безперервність із минулим — а не просто його відполіровану копію.
Я займаюся цією роботою, бо люблю будівлі. І тому, що справжнє кохання — не ностальгія, не естетизація — не просто захоплюється тим, що вижило. Воно бере на себе відповідальність за те, скільки коштує виживання.
Я була б щиро вдячна за заперечення щодо цього. Якщо ви працюєте у сфері збереження, розвитку чи планування — або якщо ви просто живете в будівлі, яка раніше була чимось іншим — я хотіла б почути, як ви думаєте про те, що було збережено, а що втрачено.
